نکات مهمی درباره مدیریت مجموعه های آپارتمانی

از جمله نکات چالش برانگیز واحدهای آپارتمانی تعمیرات و بازسازی مجتمع هایی است که دچار فرسودگی شده اند.

چنانچه مالک هر واحد آپارتمان بخواهد در محدوده اختصاصی مالکیت خویش تغییری ایجاد کند نیازی به هماهنگی یا موافقت سایر مالکین ندارد اما چنانچه عمر ساختمان به حدی رسیده باشد که بیم خطر یا ضرر مالی جانی برود و اقلیتی از مالکان حاضر به همکاری در تجدیدبنا نباشند مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان نسبت به تجدید بنا اقدام کنند. هزینه‌های ناشی از این امر بین تمام مالکان به نسبت متراژ مالکیت هرواحد تقسیم می‌شود و چنانچه آن اقلیت که مخالف با تجدید بنا بودند نسبت به پرداخت هزینه‌های خویش اقدام نکردند می‌توان هزینه‌های سهم ایشان را از اموال ایشان از جمله از منافع همان واحد استیفا کرد به عبارتی می‌توان همان واحد نوسازی شده را به اجاره داد تا هزینه‌های تحمیلی ناشی از تجدید بنا دریافت شود یکی از تکالیف قابل توجه مدیران مدیران ساختمان بیمه کردن کل مجموعه در برابر آتش سوزی است. سهم هر یک از مالکان در پرداخت حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها توسط مدیر تعیین و اخذ می‌شود. آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در مقام تعریف و معرفی برخی از قسمت‌های آپارتمان اعلام می‌کند؛ قسمت های اختصاصی منظور مکانی است که افراد برای استفاده انحصاری در اختیار دارند که به صورت طبقه ، واحد شناخته می شود.
قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن که به صورت مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام مشترکان می باشد را قسمت‌های مشترک یامشاع می‌گویند و هیچ یک از مالکین نمی تواند بر آن حق انحصاری داشته باشد. استقرار هر نوع وسیله ای اعم از میز، صندلی یا نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع است. قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاعی تمامی مالکین اختصاصی است.
ماده ۴ آیین نامه مذکور به ذکر برخی از مسائل قسمت‌های مشترک اشاره دارد؛ زمین زیربنا، باشد چاه آب ،پمپ آب، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلوهای برق کنتورهای آب،گاز وبرق، تلفن مرکزی ،انبار عمومی اتاق سرایداری، چاههای فاضلاب، لوله های آب، تهویه مطبوع هواکش، و پنجره‌ها وغیره که برای استفاده عموم یا حفظ بنا در آن احداث شده به انضمام نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان که استفاده عمومی دارد جزء فضای مشاع یا مشترک است. در صورتیکه تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد لازم است برای ساختمان مجمع عمومی مالکین تشکیل شود زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عادی یا فوق‌العاده در مواردی که توافقنامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق مالکین خواهد بود که به موجب نظر و رای مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی قابل اجراست، در صورت عدم حصول اکثریت مطلق زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل ۳ نفر از مالکین تعیین خواهد شد در اولین جلسه مجمع ابتدا رئیس مجمع تعیین و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیران از بین مالکین یا حتی اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می‌شود مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنها ضروری است در صورت عدم حضور اکثریت مذکور جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید خواهد شد و اگر در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای ۱۵ روز بعد تعیین و که تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده ی حاضرین معتبر است.چنانچه کسی به عنوان نماینده مالک یا مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه کند، گاهی پیش می آید که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی هستند که به موجب ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها ایشان از طرف خود یک نفر را به مجمع معرفی می‌کند. مجمع عمومی دارای وظایفی از قبیل تعیین رئیس مجمع، انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان، تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالیانه و اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری ساختمان، تفویض اختیار به مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود تصمیمات اتخاذ شده مجمع باید ظرف ۱۰ روز به وسیله مدیر به شرکاء(مالکین) غایب اطلاع داده شود تصمیم مجمع بر طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است. اختیار و وظایف مدیران در فصل دوم آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها ذکر شده است. مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع می‌تواند این مدت را اضافه کند انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است قابل توجه است که مدیران مجموعه های آپارتمانی امین شرکا هستند و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند به عبارتی مدیریت در مجموعه ی آپارتمانی قائم به شخص است ولذا مدیر حق ندارد اختیارات و تکالیف خویش را به دیگری واگذار کند.

*وکیل پایه یک دادگستری