نکات مختصری راجع به بیع ملک و خودرو

قاعده و عرف حاکم بر جامعه چنین است که افراد برای خرید و ابتیاع ملک و خودرو به آژانس ها و بنگاه های معاملات خودرو و ملک مراجعه می کنند.

آنچه که در آژانس های معاملاتی تنظیم می‌شود تحت عنوان قولنامه یابیعنامه بنا بر اصول و قواعد حقوق مدنی نشان دهنده اراده ی طرفین معامله در انعقاد عقد بیع با موضوع مشخص است(مبیع) درحقوق مدنی ایران از این اسناد به عنوان یک سند عادی یاد شده که به موجب آن می توان به اراده طرفین بر انعقاد قراردادی پی برد.

چند وقتی است که آژانس های املاک بنا بر دستورالعمل های صادره و با نظارت اتحادیه املاک بیع نامه های راجع به املاک را مقید به کدی تحت عنوان کد رهگیری می کند گرچه این پیش‌بینی در تنظیم بیع نامه ها سبب و مانع انجام معاملات معارض نسبت به املاک می شود که امید است این پیش بینی راجع به معاملات خودرو نیز در نظر گرفته شود اما باید در نظر داشت علیرغم اینکه وجود چنین کدرهگیری مانع مناسبی است در جهت پیشگیری از معاملات معارض اما آنچه که لازم است توسط افراد مورد توجه و دقت قرار گیرد آن است که تنها مرجعی که اسناد رسمی را تنظیم میکند دفاتر اسناد رسمی هستند و لاغیر .لذا اوراق تنظیم شده در آژانس های املاک و بنگاه معاملات خودرو در قالب یک قرارداد عادی در محکمه و عدلیه قابلیت استناد دارد و نمی توان از این اوراق به عنوان سند رسمی یاد کرد .آثار و احکام صادره در قانون مدنی در اهمیت و ارزش اثباتی سند رسمی با سند عادی قابل توجه است.یکی از آثار مهم و قابل توجه اسناد رسمی آن است که این اسناد بدون حکم محکمه و از طریق دایره اجرائیات اداره ثبت به مرحله اجرا در می آیند برخلاف بیع نامه های عادی که برای رسیدن به این مرحله(اجرای مفاد سند) یعنی مرحله اجرایی شدن مفاد سند(تنظیم سند انتقال،تسلیم موضوع معامله،پرداخت وجه و…) نیازمند حکم محکمه هستند با این وجود برخی معذوریت ها و مشکلات مردم را وادارمی‌کند تا پیش از تنظیم سند رسمی با تنظیم قرارداد عادی به ابتیاع(خرید) املاک و خودرو اقدام کرده به همین اسناد عادی بسنده کنند با این وجود لازم است در تنظیم و انعقاد چنین قراردادهایی نکاتی را مد نظر قرار دهند.
اولین نکته آن که لازم است هویت و شخصیت فروشنده ی مال برای خریدار به طور مسلم محرز شود اینکه چه کسی به عنوان فروشنده ذیل بیعنامه را امضا می‌کند از این جهت حائز اهمیت است که اگر شخص مورد نظر مالک مال مورد معامله یا همان مبیع نباشد فارغ از دردسر های حقوقی این امکان وجود دارد که خریدار نیز مانند فروشنده درگیر پرونده‌ای تحت عنوان خرید و فروش مال غیر شود لذا لازم است پیش از امضاء بیعنامه از طرف مقابل یعنی فروشنده سندی رسمی که مبین مالکیت وی باشد اخذ شود ممکن است فروشنده نیز مانند خریدار فعلی به موجب بیعنامه عادی مالک مال مورد معامله شده باشد در این مرحله لازم است خریدار تمام اسناد عادی که موید معامله نسبت به مال مورد نظر است را تا رسیدن به شخصی که مالک رسمی مبیع است از فروشنده مطالبه کند.

حتی چنانچه شخص فروشنده با ارائه وکالتنامه رسمی مدعی بود که از مالک رسمی وکالت در فروش دارد تا اطمینان از اعتبار وکالتنامه و استعلام از دفتر اسنادی که وکالتنامه را تنطیم کرده است حاضر به امضا قرارداد نشوید .
بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگاه های حقوقی با همین موضوع مطرح شده و افراد بسیاری کل زندگی اشان را بابت همین موضوع از دست رفته می بینند.

پس از شناسایی مالک واقعی مال مورد معامله اطمینان از این امر که سندِ مال در رهن و وثیقه ی بانک و مرجع قضایی نیست باید مورد توجه قرار گیرد که این مهم نیز از طریق استعلام قابل انجام است.نکته ی مهم دیگر اینکه مطمئن شوید ملک مورد معامله یا خودرو مورد نظر در تصرف مالک است و شخص ثالثی غیر از مالک در ملک یا خودرو تصرف نداشته باشد(خودرو یا ملک در اجاره دیگری نباشد).

*وکیل پایه یک دادگستری