مهسا پرتون*در یک نگاه کلی و به بیانی ساده به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل و قابل سکونت شدن به فروش می رسند، پیش فروش و متقابلاً به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید می‌گویند.
در شرایط کنونی که خرید ملک و پرداخت یک جای ثمن با توجه به قیمت املاک کمی دشوار است، بدیهی است که پیش خرید و پیش فروش ملک رواج بیشتری داشته باشد.
به منظور نظم بخشی به جریان قراردادهای پیش فروش و همچنین جلوگیری از کلاهبرداری، در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. با توجه به اهمیت قرارداد پیش فروش، تنظیم این قرارداد باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مطابق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان چنانچه کسی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نماید به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود همچنین مشاوران املاک نیز پس از انجام مذاکرات مقدماتی باید طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند.
طبق بند ۴ ماده ۲ قانون مذکور مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است می بایست در قرارداد پیش فروش قید شود. همچنین از جمله موارد دیگری که در قرارداد باید تصریح شود می توان به اسم و مشخصات طرفین قرارداد، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، امکانات و اوصاف واحد ساختمانی مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و معرفی داوران اشاره کرد.
حتماً قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
بهترین شیوه پرداخت بهای ملک در قرارداد پیش‌فروش الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است و در صورت عدم پرداخت، فروشنده میتواند برای خود حق فسخ قائل شده و یا به صورت روز شمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز میتواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد. همچنین برای جلوگیری از عدم وفای به عهد فروشنده برای تحویل ملک نیز، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود.
در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیشتر یا کمتر از مقدار عنوان‌شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت لکن چنانچه مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، صرفاً خریدار میتواند معامله را فسخ کند و چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
*وکیل پایه یک دادگستری
