سمیه اسدی*با فراگیری کرونا ویروس در سراسر جهان طبیعتاً روابط انسانی از جمله روابط قراردادی و معاملی و خصوصاً در قراردادهای مستمر مثل اجاره به شدت تحت تاثیر قرار گرفته است.
این را می‌توان دقیقاً مصداق فورس ماژور و حوادث قهریه دانست و در بسیاری از موارد موجر و مستاجر نباید به تنهایی بار وضعیت به وجود آمده را تحمل نمایند و ناگزیر دولتها و مراجع قانونگذاری ناچار به مداخله و اصلاح و تعدیل قوانین شده‌اند.
در اوایل مرداد ماه سال ۱۳۹۹ دستورالعملی به شورای حل اختلاف و مراجع رسیدگی که تخلیه اماکن مسکونی و افزایش اجاره بها را کاملا تحت تاثیر خود قرار داد.
به دستور و با تصویب ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا شرایط و وضعیت جدیدی در خصوص قراردادهای اجاره ایجاد شده که عبارتند از:
1) طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر به محض این که موعد اجاره به اتمام رسید با تقاضایی موجر دستور تخلیه ظرف دو روز باید صادر شود این اصل قانون لازم الاجرایی است که وجود دارد اما بعد از شیوع کرونا مطابق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا بیان می دارد که قراردادهای اجاره یک سال دیگر تمدید شود.
2) شرایط برای این تمدید یا عدم تمدید مدت اجاره در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا وجود دارد یکی از این شرایط اینکه مثلاً در کلانشهر تهران فقط ۲۵ درصد اجاره بها و ودیعه نسبت به سال قبل بایستی افزایش یابد که اگر این عمل نشد بنابراین موجبات تخلیه فراهم شود.
3) شرط دیگر اگر صاحب خانه نیاز شخصی به خانه داشته باشد یعنی مثلا خودش یا فرزند ذکور ش نیاز به اسکان داشته باشد و این نیاز شخصی هم توسط شورای حل اختلاف احراز شده باشد مستاجر باید خانه را تخلیه کند.
4) شرط دیگر اینکه مستاجر برای تمدید نباید در طول مدت اجاره مرتکب تخلف قراردادی شده باشند مثل اینکه در سربرج اجاره بهای خودش را پرداخت نکرده باشندیا….. که در صورت احراز تخلفات توسط شورای حل اختلاف امکان تمدید وجود ندارد.
5) اگر مستاجر در طول قرارداد از شرایطی که در قرارداد ذکر شده است تخطی کرده باشد این هم از موارد الزام به تخلیه محسوب میشود.
و در آخر اینکه روند تمدید خودکار قرارداد اجاره از طریق شورای حل اختلاف به این صورت است که به محض اینکه مدت قرارداد اجاره تمام شده و موجر به مستاجر می گوید خانه را تخلیه کن طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مستاجر میتواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و ۲۵ درصد البته در تهران در شهرستانها ۲۰ درصد و ۱۵ درصد می باشد ودیعه یا اجاره بها را به حساب قوه قضایی واریز میکند و بعد از پرداخت قرار داد اجاره خود به خود تمدید میشود و نیازی به تشریفات دادرسی نیست و صرفا اگر مستاجر در یک برگ معمولی هم تقاضا کند که من می خواهم قرارداد را تمدید کنم و پول را واریز کند این کار سریع انجام می شود.
*وکیل پایه یک دادگستری
لطفا درصورتیکه مالک ملک را فروخته باشد و قرار داد با مستاجر قبلی هم تمام شده آیا مستاجر میتوانید ملک را تحویل ندهد ؟, و اینکه بلند نشود ؟
درود
خیر
این یکی از موارد تخلیه ست
سلام.مشاورین املاک شدن کاسه داغ تر از آش و قیمت‌های نجومی رو به مالک دیکته میکنن.امسال مالک من ۱۲۰درصد رهن اضاف کرده و در توان من نیست .متاسفانه املاکی راه دور زدن قانون یاد موجر داده که فورا میگن خودمان می‌خواهیم ساکن شویم ،سوال اینجاست که چه ضمانتی است من ملک خالی کنم بعد املاکی یه مستاجر با قیمت جدید و بالا ساکن کند.
سلام.احتمالا کارشناسان یا مالک هستند یا مشاور املاک.
من یک ملک خریدم و مستاجر باید ابتدای شهریور تخلیه کند و مالک قبلی ملک را به من تحویل دهد
آیا مستاجر میتواند تخلیه نکند ؟
و در صورتی که تخلیه ننماید تکلیف من به عنوان خریدار و فروشنده ملک چیست و آیا من میتوانم از فروشنده مبلغی به عنوان ضرر و زیان مطالبه نمایم ؟